6月29日，第一批拿到新家钥匙的彭一小区居民。静安区新闻办供图
自今年6月29日起，上海市静安区彭浦新村街道彭一小区2110户居民陆续拿到钥匙，走进经过原址拆除重建的新家。72岁的居民赵启明感慨万千：“我先后在这儿住了60年，见证彭一从‘老破小’变成现在整齐气派的新房子，我的新房梦终于实现了，心里满满是感恩！”
2005年起，彭浦新村街道在上海市率先启动实施旧住房成套改造工作。始建于1958年的彭一小区，是全市非成套拆除重建改造项目中建筑体量最大、居民户数最多、情况最复杂、改造难度最大的非成套旧住房小区，被称为“旧改最难啃的硬骨头”。
旧改作为一项试点工作，在当时没有经验可借鉴。彭浦新村街道党工委书记任伟说，街道遇到的困难与挑战前所未有。20年来，历届街道党工委、办事处在实践中摸索出一套成熟的工作流程。“上海静安彭浦模式”由此形成并复制推广至全国多个城市。
彭一小区门口，经保护性迁移后搬回原址的彭浦新村历史纪念浮雕。中青报·中青网记者 魏其濛/摄
“老破小”旧改，遇上“八个难”
彭浦新村街道原有102幢非成套旧公房，建于20世纪五六十年代。彭浦新村是上海最早建设的工人新村之一，当年为解决工人住宿问题，一套房子分给几户合住，形成厨房卫生间合用的情况。
赵启明回忆，原彭一小区的路坑坑洼洼，走路得小心崴脚。“最不方便的就是合用厨卫，几户邻居排着队、看着表轮流用。水管老化了，滴滴答答漏水，屋里墙面也经常渗水，住着真憋屈。”
在20年的实践中，街道梳理出旧住房成套改造工作遇到的“八个难”：寻找政策依据难、改造方案设计难、项目审批协调难、动员居民签约难、组织搬迁过渡难、居民回搬选房难、群众矛盾调处难、领导决心决策难。
以改造方案设计为例，对规划设计方上海市房屋建筑设计院而言，彭一小区就像一张写满不同“题型”的高难度“考卷”。
上海市房屋建筑设计院有限公司副总建筑师陈健洲回忆，2005年第一次来到彭浦新村时，他的直观感受是房屋外观陈旧、公服设施简陋、活动场地受限、居住环境差、邻里矛盾多。“面对这个全新的住宅类城市更新课题，无参考案例、无成熟模式、无政策支撑，只能通过不断探索与创新，走一条全新的路。”
他介绍，彭一小区2110户原有户型282种，更新改造后，设计户型94种，不仅在增量平衡上有所考量，还在楼层布置和小区位置上进行充分、细致设计。
设计团队为一居室小户型住宅在厨卫阳台内预留了冰箱、洗衣机的安装位置，使居室空间更大更规整；对于二居室及更大的户型，则通过重新分配居室面积，将部分空间预留给起居室，设计墙体结构时，考虑满足居民后期更多的个性化居住需求；在户型布局时，进一步提升户型的灵活度及保护公共楼道中居民隐私。
房屋从厨卫合用改造为独用后，居民可以享受房改政策，未来能以远低于市场价的价格购买租赁公房为产权房，真正拥有属于自己的房子。
为进一步提升社区公共服务水平，对原彭一小区内部闲散的公服设施和活动场地进行整合，通过规划调整至共和新路闻喜路转角，并沿闻喜路延伸至新村内部，社区居民可以在轨道交通到小区最后1公里内享受多种社区公共服务。新的党群服务、体育健身和生活文化等活动场地合计总面积两万多平方米，涵盖了游泳馆、篮球馆、健身房、社区学校、日间照顾、低龄托育等基础类社区服务。
彭一小区旧改项目创造了上海市同类型改造的多个“之最”：同一基地改造面积最大、改造户数最多、改造户型最多，交出了一份让居民满意的“答卷”。
原拆原建后的彭一小区。静安区新闻办供图
发挥群众力量，工作有“八法”
彭浦新村旧改工作，探索出“贴扩建”“加层扩建”“拆多层建多层”“拆多层建高层”等多种试点模式。作为一次性规划体量最大、改造户数最多、改造内容最综合的旧住房成套改造项目，彭一小区旧改项目于2019年5月正式启动，经过征询改造意见、敲定设计方案等环节，项目于2020年10月1日正式进入签约阶段。在居民签约、搬场、摇号选房过程中，街道遇到大量类似“清官难断家务事”的难题。
在动员居民签约时，街道梳理发现，彭一小区有80岁以上老年人549人，包含重大疾病在内的低收入家庭152户、低保户107人、残疾人338人、失独家庭12户、精神残疾56人；另外还有362户产权房，半数以上家庭存在“人户分离”情况。
任伟说：“调解家庭矛盾工作困难多、化解历史遗留问题任务重。不仅如此，很多居民把旧住房成套改造当作一次机会，把家庭矛盾、生活困难等方面的问题捆绑在一起，希望通过旧改解决长期积累的问题，这大大超出旧改的工作范围。”
面对挑战，街道迎难而上，摸索出“群众工作八法”：党员带头法、邻里劝说法、关键人物突破法、见缝插针法、排除干扰法、帮助关心法、朋友关系法、单位联系法。
有户人家，公公、婆婆愿意签约，儿媳不愿意，儿子支持儿媳。任伟说：“一直劝说没有奏效，后来我们运用‘见缝插针法’，在这户人家儿媳生完孩子的时机上门祝贺，同时讲了很多道理，一家人感受到实实在在的关心，终于想通把名字签了。”
彭一小区居委会主任吕贞告诉记者，有些居民觉得等待拆迁比原拆原建收益更大，不愿意签约搬场，居委会充分发挥楼组长、志愿者的力量，这样形成合力。
吕贞介绍，原彭一小区共107个楼栋，有107个楼组长，加上志愿者至少有300人。经过他们经常上门做工作、交流经验，多交心、谈心，小区签约率最终达到99.95%。
60多岁的张翠英在小区担任楼组长20多年，是做群众工作的一把好手。她所在的楼栋有8户人家，有3个公用厨房、4个公用厕所，矛盾频发。过去，遇上厕所堵了、水管漏了，她常打电话联系物业疏通，有时还垫付费用。水龙头坏了，居民不愿意修，她上门修好；邻居吵架，她上门调解。在签约工作中，居民们将张翠英和志愿者的工作看在眼里，大家慢慢形成共识。
张翠英讲述，有户人家住着一位80多岁的老太太，两个儿子住外面，家庭成员之间有矛盾，迟迟不愿签约。后来，张翠英和志愿者们上门、打电话给老人的儿子和孙女。经过街道旧改办干部上门讲事实、摆道理，户主终于签约，老人住进附近的过渡安置房。
彭一小区里的公共设施。静安区新闻办供图
上好回搬“第一课”
2021年10月31日，彭一小区2110户居民实现100%退房搬离，在此之前，街道为破解“组织搬迁过渡难”想了各种办法。
彭一小区居民中，高龄老人、重症患者、低收入家庭等特殊群体占比超过四分之一，让他们在短时间内通过市场途径找到合适的过渡房源难度非常大。同时，彭一小区周边的房源本就稀缺，一街之隔的彭三小区五期项目居民当时尚未回搬，又消耗了不少房源。
吕贞告诉记者，有的居民就近租房过渡，有的群众为降低成本，到上海郊区的崇明、金山、嘉定等地租房；一些老年人找不到愿意出租的房主，街道和居委会动员老人子女把他们接到家中暂住。对一些高龄老人、独居老人，街道根据关怀政策，将他们安置到养老院等机构。社工、志愿者定期上门关怀特殊人群。
如今，彭一小区2110户居民陆续拿到新家钥匙，随之而来的是长达数月的集中装修高峰期。任伟介绍，6月11日，街道组织了一场“彭一小区装修管理培训会”，通过“理论课程+实地教学”的形式，为小区工作人员、居民志愿者上好回搬“第一课”，将“装修”这件回搬后的头等大事，作为社区治理新阶段的抓手和契机，提升社区治理效能。
街道制作了《彭一小区装饰装修管理规定》手册，这份“新家规”聚焦装修施工许可、装修垃圾规范化清运、施工时间严控、公共设施保护等重点，条款清晰、操作性强，成为居民与管理方之间的“约法三章”。
居民在领取新家钥匙时要签订《彭一小区文明装饰装修承诺书》，装修施工单位进场前须签订承诺书，并办理临时出入证，按规定进出小区。通过制定巡逻巡查机制，城管、物业、社区志愿者每天不间断巡查，发现问题及时上报处置。
彭一小区项目之后，静安区的旧改工作仍然面临挑战。静安区房管局副局长王燕锋介绍，截至今年，静安区还有约17万平方米的不成套职工住宅亟须改造。他表示：“房管局将加强与各部门联动，优化工作机制，分类施策，按计划全面推进旧住房成套改造工作，努力改善静安居民的居住质量，着力打造安居、宜居、乐居家园。”
中青报·中青网记者 魏其濛来源：中国青年报
2025年07月08日 03版
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